諗Sir你好
小弟一直很想達到財務自由，曾有過物業但一個錯誤的決定而賣了，令自己抱憾終生，之後睇到諗Sir嘅文章，更覺得自己做錯決定，但亦因如此，令自己重燃一絲希望。之前唔識投資 ( 現在都唔識 )，只靠銀行職員及基金經紀，跌跌碰碰，結果都是蝕錢收場。誠心希望諗Sir可以指點一下，以爭取時間重新出發，盡快做到財務自由，老年好過啲。
小弟是單身人士，47歲，與家人父母同住公屋，暫時住屋沒問題，但當父母百年歸老後，住屋會成為主要問題。加上自知隨年齡上升，搵錢力借貸力均下降，儲蓄貶值的情況下，到時才打算己太遲，所以想在仍有能力時做好部署，不求奢華生活，只求養活自己，生活安穩，安享晚年。
由於之前做錯決定，小弟一直想再購入物業，但因父母年紀已大，亦不能只顧自己，同住方便照顧，加上買樓要搬離公屋，難於照顧，而資金及能力又有限，工作前景不明朗。種種原因，所以一直思絮很亂，未知如何是好。
因小弟財務知識貧乏，怕再做錯決定，一錯難返。以下是小弟諗到幾個方案，煩請諗Sir指點一下或比其他方案，務求盡快做到財務自由，家人安心生活，萬分感激。
問：
方案一：
方案一：
同弟弟夾份，用佢名買樓，弟弟想買低過500萬元屯門樓出租投資或將來自住 ( 睇過諗Sir同汪總意見，知屯門區有發展潛力 )。佢未買過樓，現租緊樓，因佢亦步入中年 ( 40歲 )，見樓價不斷上升，怕再遲上車供唔起，想趁有能力前先買一間，逐步前進。如我們各自買都唔夠首期，又過唔到壓力測試，又冇人可以做擔保，所以諗住夾份會好啲。但他是自僱人士，自己公司每月出20,000元糧比自己 ( 有出糧證明 )，如買樓會出多啲糧去過壓力測試。由於大家都唔想做擔保人，怕將來買樓有影響
如買得成，是否比保費做盡九成？但除了付保費外，每月租金不夠供款20K需補貼9K或是比多啲首期做七成按揭，每月供少啲？這樣會唔會冇咁大壓力？哪個屋苑好啲？
方案二：
用我自己現有的資金去投資 ( 已報收息101，6月尾上堂 )，待累積多啲首期，借少啲，過到壓力測試後，等時機再買 ( 想買葵青區現價600萬元二房，如儲到六成360萬元首期，借240萬元，每月供一萬過到壓力測試，並有5K租金收入 )。但樓價一直升，未知是否追得上。
方案三：
抽資助房屋，雖然知不及私樓，且機會渺茫，可能60歲都未抽到，但有個安樂蝸心情總會比較踏實。
答：
筆者唔認為讀者屬「唔上唔落」，佢根本係中毒大深。已睇出喺銀行買咗成堆垃圾產品，加上年紀已47歲，難救。只怪大家緣份不夠多，此情筆者只有盡力勉強幫一下。其餘靠佢兄弟同心及福氣。
先講：自僱者唔能夠九成上會，最多八成。
500萬屯門樓八成上會月供 ( 500 x 80% )/ 259 x 10,000 ~ 15.4K。理解500萬元屯門收14K租可達到，估計讀者只需少補二至三千元即可供租相抵，識計應知無話要補貼9K╱月才有樓收租。另需了解沒正現金流的買樓計劃是否值得？在讀者而言是的。因樓 ( 住宅 ) 最大功用是租金隨通賬升值，滿足退休需求，你買樓就要用通賬加時間去磨走當初欠債，讀者時間已無乜但仍鼓勵細細地先買一間。
另外如你相信將政府建議做嘅野反轉做就會發達，那政府提供退稅誘因的年金就咪亂試、政府唔想你做買樓投資你就爭住做，咁嘅思路真係錯唔晒。香港過去廿年只有買樓及之後改善生活之個案、買年金或MPF仲未有發達例子可以上到報紙，可能政府真係要拍拍成功例子谷一下先再有傻仔投井。
讀者亦不妨可用弟弟聯名買樓，保障兩方權益。其實只要你買個陣就種好第日拆名之法門，聯名買樓用多過一個「人頭」唔係問題。至於拆名之中的印花稅很多時不需過萬，方法在買樓003有解。
買完第一間樓究竟八成上會點完美出租自己諗掂。另外讀者現金可入手債基收息，由於現金不高加上再儲都唔可以儲多，那投入B餐收15-18%年息又或只用E餐收10-12%年息已屬極限。債基A餐 ( 派約30%年息 ) 對於錢少而又年過45歲讀者不合適。
大家可能見筆者屢對讀者年紀作出評價，其實筆者都唔想。不過銀行批貸比筆者更現實，讀者後生時不趁機把握優勢，到老就要承受後果。基本上讀者同弟弟退休時若搞到每人有一間樓在手及數百萬Cash備用，已很值得恭喜，此階段諗財務自由都嫌太遠，亦絕不要貪快去試唔受監管的投資方法，有些人就係諗偏門方法博一舖，最尾連底褲及僅餘尊嚴都無埋。
讀者買了澳元全方位高息股債基金入息，到6月到收息堂時佢就知銀行令佢多付佣在哪處了。筆者認為讀者買錯嘢付高佣都唔係「致命」，反而後生無部署無步驟作理財，才是今天敗象之因。當然讀者之希望仍在人間，但唔好眼高手低諗太遠啦。
