問：

Hello 諗Sir

可以幫忙我睇吓我個個案？

我有一層一房404呎實用，買入524萬元，四成首期。現估680萬元，之前加按套150萬元，現要供399萬元，每月供17,000元，管理費1,800元，家用3,000元，保險1,800元，租車位3,500元。

• 車值15萬元

• 有三個電單車位，每個5萬元買入。

• 手頭有180萬元現金

• 老婆月入28,000元，有20萬元積蓄。

想買三房800到900萬元左右，應如何投資？

答：

阻礙理財

本個案最大問題係，讀者仍停留在睇價錢、追升跌的角度去考慮自己投資甚麼，而唔係睇自己能力，以及忽略了需考慮該資產之特性才作投資。讀者不提供自己月入，筆者便不能有效作出建議。就當你做生意，仍需為自己出糧時常保存一份收入文件，因生意人最徬徨就係資金流斷裂，出唔到糧又入唔到新貨，下月自己零收入跌落負性循環。

相反打工仔份糧除意味月月有錢使外，更提供信心比銀行借錢比你，故好好保存自己糧單及稅單係明智決定。人不止要學用好自己份糧、更要用好借貸力。例如讀者月入40K，加埋太太28K，借貸力就是 ( 28K + 40K ) / 10,000 x 50% x 2.59 = 880萬。如讀者想買850萬元樓，無講幾高成數按都只可借420萬元，又或一按自住借盡六成，即850萬 x 60% = 510萬元，首期要340萬元，讀者現時只200萬元現金左右，心已「涼」了一半。另外借510萬元後借貸力用了510 / 850 = 60% ( 假設佢買了新三房同時會賣走404呎樓 )，勉強符合旺市不用超借貸力六至七成之原則。如讀者30歲，或者仍可以比佢「換三」。如40歲，由於輸一鋪已近50歲，翻身加上老闆視「40歲的球員」，既無乜增長潛力加上「球場外」要照顧父母及仔女較唔專心，更易被「終止合約」。除非自己在行內好有名譽脈絡，否則更不建議在此時細換大樓，更要留意借貸力在45歲已見頂。

另外，電單車估計係因為便宜才令讀者買入，然而電單車有幾可有車位會因為擔心電單車被偷而付超過 $ 罰單 x 20之月租，將車擺喺有規模的停車場？另外平價的單位及車位，好可能係市場上被選剩嘅一群。作為業主，有預備要接受一批被「選剩」的租客。加上電單車位可按幾成及借貸息口如何？由於讀者冇提供所以筆者唔評論買電單車位投資此行為，只留低角度比大家考量。大家亦可將此概念延伸至：

股票：按五成而息口在6%，加上小投資者放棄了自己筆錢點用的自主權 ( 權在大股東手 )，本產物是可很低成本不斷印發的。

住宅：按八至九成而息口在2-3%，而業主有排他的自主權，權利不能不斷產出。

債券：按六至七成而息口在2-3%，債權人權利可不斷產出，但發債人有不少的產出成本 ( 要還錢 )。

其他投資物及上述投資物的正確運用方法暫不在本渠道評論。

讀者下步，如很需要住三房可考慮租，將404呎兩房租出估計收15K，而850萬元三房租值約23K，需補8K的差額。留意租樓只需比些少經紀佣，比買三房要比成三十幾萬元從價印花稅 ( 這點假設了讀者404呎係單名，如聯名有更貴稅 ) 差多了。加上仍持有404呎兩房，樓市如再升都唔使怕追唔返樓價。現金200萬元可將一半投入債基疊增收息，由於錢少所以保本直債唔使諗，債基冇年期而波幅比中電更低，派成10%息可資助資者租樓。收息101的E餐派10%，一個月已成就8K新增月入，仲有100萬元現金比讀者留低備用。

阻礙上進

可能有人諗債基波幅仲低過中電而派息比中電多四倍，有冇咁大隻蛤乸隨街跳？留意市場上經常提及的投資資訊，一般唔係好資訊，而係有人贊助的資訊。所以市場絕對有經得起客觀計算分析，而產出回報之效能比股票好的投資物。人輸九成都係輸自己，唔在他人，新一年，祝願各位進步。不進則退，而不是「不進就不退」。

以上文章刊於《招職》。