問：

諗Sir

本人與太太是公務員，年齡47，太太43，有兩名女兒，分別讀中六及中二。我們收入穩定，家庭月入約15萬元。由於早年積極投資物業，已管有三物業。其一是何文田約280呎30年樓齡私樓，出租用途，月入9,500元，太太名下，沒有按揭；其二油塘居屋，外母名下，由她長住養老之用，太太是擔保人亦是物業承繼人，未償按揭50萬元，2.0%厘貸息 ( 小P-3.0% )，樓宇現時估值約450萬元；其三是將軍澳自住私樓，自己名下，有兩按揭，銀行570萬元 ( 2017年中剛轉按，30年期，貸息H+1.27%，大P-3.1%封頂 )，政府低息貸款110萬元 ( 10年期，1.13厘年息，還款至2025年9月 )，樓宇現時估值約1,900萬元。至於手頭現金約70萬 ( 上年年中因搬屋清了積蓄 )，全部在銀行的按揭掛勾儲蓄戶口 ( 2.15厘利息 )。

視乎大女明年及小女在2023年是否能在本地升讀大學。如果她們在本地升學，上述手頭現金可用作其他投資。假設現時家庭收入及支出不大變動，每月可儲蓄約6萬元。

由於本人13年後退休，希望屆時可以有每月約5萬元 ( 現價值計 ) 的穩定投資收入作退休之用。然而，苦無投資良策，希望諗Sir多多賜教。

答：

讀者真係要多謝晒佢老細，現時讀者淨資產值大都由樓市升幅而嚟，佢老細使出了樓市辣招令成交量少，放盤嘅人更少，令狹窄的盤源遇上內地的購買力，成就了香港樓市泡沫，順便成就了讀者三間樓擁 ( 估計何文田樓400萬元 ) + ( 450-50 ) 萬元 + ( 1,100 – 570 – 110 ) 萬元 = 1,220萬元淨資產。然而此為紙上富貴，趁市旺先加按再想如何投資更妥。

留意筆者形容樓市有泡不表示即時爆，只要人民幣還未能自由進出，香港及其樓市仍有利用之處，然而香港人不應再定位做大佬，只屬隨從。讀者按何文田樓五成加居屋五成約得400萬元，自住樓可按多1,900 x 50% - 110 - 570 = 270萬元，錢多了670萬元而月供多了670 / 259 x 10,000 ~ 25K，補足其資金稀少的弱點。至於樓市下跌會否令讀者抵押樓房被Call loan？筆者認為只按至五成提供了頗高安全系數，更何況按出的錢主投入債市，一旦樓市唔得可將錢由債抽返走去還按揭，免除樓市下跌被Call loan之苦。如讀者不趁此時按樓套錢，都係個句：小心「富貴」一場空。

當然有股票高手話自己能隨時從市場中拎錢使，不過筆者估計讀者在股市了解方面未必深。過去10至20年做錯了，就是少投資。其實投資未必要用多錢，趁後生少少錢股債匯金樣樣買下，對不同投資物就有個概念，防止好似讀者咁中後年才苦無投資對策。學好投資，已成為時下必修之課，此亦是選出讀者個案解答主因，年輕人引以為鑑。得670萬元後，讀者用直債及債基做投資，直債可入渣打的，7%一年有售，風險為渣打倒閉風險，一手20萬美金下讀者先試一手，一年收14K美金即9,100元╱月。你將此數同何文田樓做對比，就知何文田樓扣成400萬元市值都只派9,000元租是少了。可見樓要持有都要有按揭，用長供款期去拖死早年欠下買樓的債為良策。一炮過買樓或唔用按揭去持樓，只會令回報低至債券又或定期都不如。

讀者另20萬美金 ( 即約160萬港幣 ) 可分三段投入債基，債基選E餐，美國公司債於收息101有授的，年派約12%息，160萬元投入產出月16K收入。那債基及直債共買40萬美金 ( 港紙買亦可 )，產出25K╱月正現金流，讀者手上仍持有670 - 320 = 350萬元現金，可用Mortgage Link收住息等機會。由於讀者投資經驗少，所以不要用超一半資金買入，及要分段買平均買入價。

以上文章刊於《招職》。