問：
 

你好諗Sir，本人是收息101的學生，已報讀收息103。先多謝諗Sir悉心教導令我獲益不少。有投資問題想請教。

本人29歲，二人家庭，剛轉公僕，月入67,000元，太太月入34,000元。近來月儲有50,000元。2017年中以自己名下390萬元買入沙田物業自住，按八成半，現估價480萬元。欠銀行320萬元。
這一、兩年經歷結婚買樓，已剩現金只有80萬元。觀望未來兩年會計劃生小朋友，兩、三年內希望購入╱租兩房單位改善生活。想請教諗Sir兩點：

短期部署：債基疊增有一定門檻，以個人現時資金，只能全數行債基收息，雖不能分散投資，但希望能幫助儲到首期。這步理想嗎？
 
長期部署：未來等待首期和時機購入兩房單位，但600萬元以上單位所需的首期已達240萬元以上 ( 四成 )，借貸力雖有1,200萬元，但太太收入有限，本人名下已有物業和借貸，擔保能力又削弱了，手上物業兩按空間又不多。技術上應如何處理？擔保有甚麼要求？或是只購入400萬元至500萬元單位租出，再租兩房，留更多現金行債基又是否更好。
 
感謝諗Sir
 

答：

未到30歲家庭月入達十萬元，月儲達收入之一半，加上2017年已上車點都有間屋喺手，牌面認真唔錯。當然做得公僕應明白，傾發達大計就可先免，但小康生活有時間陪仔女又可悠閒退休，相信屬不少港人選擇。
 
夫婦借貸力共 ( 67K + 34K ) / 10,000 x 50% x 2.59 = 1,300萬元，現只用了320萬元，為24.6%。現時借貸力宜用六至七成。筆者已在前文解說過「窮人先要買樓」，包括筆者都係窮，故讀者再諗上多一宅是對的。如你是大富豪，買樓就未必幫到你好多，投資組合大得槓桿買樓去變相沽空美金都無用。
 
買樓要有預算
再買應借1,300 x 70% - 320 = 590萬元之內，亦即讀者用太太名慳稅買600萬元左右樓房，付10-20%首期而借480至540萬元左右就合咀型。當然太太單名未夠力借590萬元，但先生有樓之情況下，唔用名買樓但成為太太單名買樓之擔保人是可以的。
 
買樓要有知識
按揭裏的借貸人又分幾個角色，分別為業主 ( Owner )、擔保人 ( Guarantor )、取貸人 ( Mortgage drawer )。業主表示有該抵押物業之權益，擔保人沒有該抵押物業之權益，但承擔該業主在該銀行之所有債務。取貸人很多時是業主之一，仲要係信貸記錄頗差的，為了表明間樓佢有份但又唔想佢差的信貸記錄算入批核計算之內，故為取貸人。
 
買樓點睇時機
做完買樓Budgeting，下步講時機。留意時機很個人化，即屬於澤楷的時機，唔等於你的時機。所以投資上不要把「看時機」過份神化，不斷花時間閱報或問先知去預知是錯的。等到有日你購買預算內的樓屬閣下能力之內，那時就係你的最好時機了。讀者現時現金偏少，唔應該而家買，再加上樓市在2019年第二季開始又向上揚，對於實力較弱的人不宜追「快開的車」。應等樓市跌及比高位跌至少15%之時，再付20%首期上會。因咁買表示你買樓後就當樓價急跌35%，你仍未陷負資產。讀者想買560萬元左右的樓，首期連雜費預130萬元。故把手上現金由80萬元提升至150萬元之時，以及下輪樓市現調整，就係讀者買樓時機。
 
一個投資物跌超過8%，先考慮為進入跌市。因如輸超8%而你唔止蝕，你要用更高回報才可把輸掉的錢追回，機構投資者很看重超8%之損失。若不明白，請留意下列算術：
100 x ( 1-8% ) = 92
而92 x ( 1+8% ) ~ 100
 
100 x ( 1-20% ) = 80
而80 x ( 1+25% ) = 100
 
買樓前先做好投資
未買樓前，讀者手上現金可用債基及嬰債去提升回報，買些少股票亦可，但絕不贊成大部分身家買入股票。這十年間股市未曾大跌，若閣下股齡未超10年，請勿用個人經驗去判斷股市風險。債基波幅用標準差計低藍籌股票七成 ( 即少70% )、派息由10%至30%都有任君選擇，基於較低波幅加上可隨時買賣合30歲左右讀者。相反如50歲人，要更多直債少用債基。至於收息104提及之嬰債，波幅比債基高，但入場銀碼少至2,000美元亦可，在15-22%年息之誘因下，較後生的讀者亦可從此入手。80萬元如年達18%息收，讀者兩年後錢儲多120萬元，而80萬元亦變了110萬元，手上有成310萬元揸手。