由於之前娘家家人健康問題，醫藥費開支大，所有積蓄已用盡。幸好婚後有地方可以住，但現在希望可以改善居住環境及能產生被動收入，希望諗Sir能給我一些建議。

小女34歲，人工14,000元 + 年尾1至2.5月，老公30歲， 人工25,000元。現自住元朗區30多年舊樓，三樓以上有電梯，房子已經供斷，是老公家人名字﹙但我們可以決定賣出或自用﹚。現銀行估值大概270萬元。我們儲蓄只有10萬元，股票大概30,000元，沒有欠信用卡數和不良貸款，每月可儲10,000至15,000元。但借銀行P-loan 58,000元，每月還4,300元，今年12月完結。另外學費貸款欠38,000元。今年9月還清。

問：

1知道元朗區樓是18區供應之首，租金及投資回報不一定理想，但區內某大型樓盤的二期樓盤，一房及二房間格很吸引，是否適合把現有舊樓出售套現，買二房自住？﹙消費性需求﹚

2又或是按了現在自住舊樓，套現買債基，另外把自住樓出租，再租該大型樓盤自住？

請諗Sir 能在百忙中抽空解答小女問題。

答：

趁機再解釋一下，消費性需求係指買樓時加進的個人要求，如近唔近阿媽、近唔近公司、要唔要大單邊？這些都是很個人。投資性需求為那幢房的客觀條件，如位於甚麼校網？有冇港鐵？未來基建？這是條件，係唔跟個業主，只同間樓本身有關。

如讀者情況，佢消費性個邊好需要住返喺元朗，但元朗未來供應很多、人口結構亦不利提高樓價。咁講當然會比經紀哥哥圍毆啦！只好請求高抬貴手！其實荃灣海量供應都嚟跟，雖荃灣有很多分支家庭，但用元朗早期戰績嚟計，荃灣班客應只夠食兩個新盤，故筆者在早前文章解釋過荃灣三個新盤之水尾的樓盤最令發展商不利。反而買家就看有冇機會可偷到雞入平貨。但先講，呢個時候買樓就算點平都「唔係平」，一切決定還看買樓後會否令你借貸力用超60%。

對讀者提出「一房及二房間格很吸引」此話述不認同。建議重睇近一個月筆者拍攝的午晚間新聞﹙在專頁「致富教室」﹚，當然睇完之後仍覺吸引，那就買吧。

另計出讀者家庭借貸力為 ( 14,000 + 25,000 ) / 10,000 x 50% x 2.59 = 5.05MIL。若佢而家只買元朗某大型樓盤兩房，都近500萬元起錶，買後基本借貸力用盡。尤其該盤的借貸方法係令人頭暈，總之寄語大家住舊樓唔會死人，但夾硬谷買新樓就當甲醛毒唔死，都隨時比收數佬追到唔敢返屋企。

該大型樓盤提供多個付款方案：

•即供90天付款﹙折扣18.25%﹚

•210天付款，有備用80%一按或25%二按﹙折扣17.5%﹚可用置尊120貸款安排﹙買家將現有所持物業連同所購買該樓盤單位向發展商做120%樓價貸款﹚

•置Smart付款﹙折扣11.5%﹚發展商提供樓價88%三年按揭，買家每季還1.5%樓價。

•70% AVD及BSD靈活付款﹙折扣及回贈22%至23%﹚只限首55個出售單位

•伸引力付款﹙折扣連租金補貼14.5%﹚

當然最革新係「置尊120貸款」，佢係可以阿仔買樓，喺買樓簽約60日找數上身前將老豆間樓一齊拎埋嚟按到120%去找數都得。見網上有人問點解置尊120唔受村屋，仲話人地歧視。所以筆者都話香港人最需要平機會而唔係創科局。有知識而又能改變命運的，最好坐喺另一台。

請讀者不要輕易將老爺間樓賣咗而自用，只要搞好一拆二再按爆八成其實樓的80%八成內含值都可套出嚟，與賣樓拎100%其實差唔遠，仲要唔使比經紀佣。老人家屋企有著情意結，而阿仔將老豆間樓賣走應不屬拜年可與親戚宣揚的項目，對個仔本身亦屬不能逆轉的抉擇。因此筆者建議讀者加按現居，得資金約130萬元，用作收息及轉換環境租第二度住。

另一點想提出是P-loan、信用卡都係貸款，又或筆者用的債基疊增都係貸款。貸款本身無話不良又或良性。但個人工作表現及儲蓄積極性就有良好與不良之別。講到呢度讀者都應該明架啦。

圖：Peggy Sito

以上文章刊於《招職》。