你好諗Sir，本人是收息101及103的學生，本人非常認同諗Sir的理財策略，故來信想請教諗Sir，怎樣可突破現在的情況，希望諗Sir能抽空解答。本人情況如下：

本人42歲，私人公司工作，月薪40000，13個月糧。

太太35歲，公營機構工作，月薪14600，13個月糧。

有一小孩5歲

物業方面，2016年底買入屯門市廣場，近西鐵站，樓齡到今年31年，實用327尺，370萬買入，九成按，現月供12200左右，現欠銀行309萬，太太單人名，我做擔保人，自住。

本人父母住公屋，兩人已退休多年。由於公屋住戶不能有私人物業，故其人名不可用作置業。

外父外母很久以前聯名買入未補地價公屋，已供斷多年，他們倆人自住。

開支方面，扣除供樓，供養雙方父母，一家三口保險，自己家庭開支及其他雜費，每月家庭儲蓄12000-13000。

投資方面，4月頭於銀行用港幣本金50萬買了B餐，另向銀行借了80000美金做槓桿，現B餐扣除槓桿利息共收大概港幣4200一個月，利息每月會儲起。當日B餐買入價是57.52。

故每月總儲蓄大概16200-17200

流動現金70萬左右。

再過三年本人年齡45歲，借貸力會逐漸減少，若果現在自住物業的業權由太太名轉換給我，是否正確的做法？將會報讀諗Sir的買樓003，學習怎樣合法低税轉名。我的想法是由於太太較年輕，多儲幾年錢後，我會用太太再多買一個物業，借給親戚住收租，做高成數按揭，那到時我再做太太的擔保人。

另債基方面打算加注40萬，本人傾向低波幅的債基再槓桿，應該怎樣佈署？

自知「副牌唔靚』，還望諗Sir指點。

想突破現狀的學生上

答:

學生家庭收入同意一般，但只要做對理財決定，生活往後都可唔錯。佢著重每月儲蓄金額加上積極拓展現金流，與一般人只管炒賣希望賺價的心態不同。

近幾年:

讀者買屯門樓執左200幾萬

債基4月投入50萬至今賺左17萬

上述共217幾萬讀者要返217M/13K = 167個月工先儲到。足證你花時間做好理財，很很很重要。副牌唔靚唔緊要，跟住做耐心等勝算很高。

屯門樓

於2016年買屯門市廣場，當年八月實呎價9269，現時實呎價13821，大升49%。諗sir早在2014年已撰文提出屯門樓可考慮之原因，當年意見：「: “想要三房只有屯門市廣場第6、7、8座，時代廣場向南590呎以上單位有供應。由於市中心最旺一帶係屯順街，有齊西鐵巴士站加上紅綠的士配套，行過天橋就有B3巴士去深圳灣口岸，所以呎價冇五千都冇得傾。相反屯門市廣場第7、8座偏離最旺地段，有三房都平成千蚊一呎。打開旺區附近既成交記錄，發覺三房連放盤都少。」

2016年開始同汪總拍樓市真相節目至今，一路見屯門樓跑贏大市。對比同期，一間港島樓只升10-12%左右，升幅爭四倍。先謝讀者一路支持，佢而家間樓都接近600萬了。

債基

2020年4月買債基，時機很好，捕捉了「五粒豆」去到了最大那邊才入手。1:1去槓桿買債基，即投入50萬港幣再借8萬美金，共112.4萬港幣等值於$57.52買美國國債為主之B餐、現時B餐已升至$65，債基面值127萬，未計佢已收了5個月近9%之利息。由於只做1:1槓桿，沒用最大之1:3槓，所以年息不能達15-20%區間。不過現時銀行槓桿之融資成本下限，即借錢之利息低了，所以同樣槓桿下派息高左，不少舊生之月息回報更豐。點都好5個月利息為4200*5 = $21000，債基4個幾月賺127-112+2 = 17萬。投入金額50萬，賺幅為34%

由於已薄有本錢，同意再買下一間樓，反正有「人頭」。利用買樓003法門將屯門樓轉比自己，可以將印花稅都合規省卻，亦可趁機按爆八成令手上資金再增約600萬*80%-307 ~ 170萬，計埋手上流動資金70萬即240萬係手，就當買完第二間樓後樓價跌20-30%，讀者都夠現金補比銀行，何況銀行極少向住宅打工仔CALL LOAN。

40萬債基餐

至於想再加碼40萬做債基，由於銀行對太細投入銀碼未必受理，還是收息課後找助教去證券行投入債基A餐，今次可做1:1.5槓桿。A餐已更新了，是用一隻亞洲區國債為主凡債基，波幅更少(standard deri 低)同美國國債之價碼走勢於平靜時機會較相反，達成對沖之效。就好似2020年3月大跌市緊急之時，已教大家睇兩隻ETF之價位差異決定是否「走鬼」。

證券行40萬可以開波，40萬去持100萬組合，收7.2%利息，借60萬利息年12000，收益72000。年回報為60000/400000 = 15%。由於讀者已賺到些錢，可以再看好時間入手A餐，不用全壓在B。謝謝。