小弟40歲，太太39歲，兩個小孩﹙四及兩歲﹚，供養三個老人家，一個工人。我們兩人為公務員，家庭月入17萬元﹙三年後到頂薪約19萬元﹚，家庭開支連交稅每月只可儲八萬元，只可做到60歲，之後食自己。去年9月已賣出自住樓，套出700萬元，現租樓每月五萬元﹙連車位﹚﹙這單位連車位現值約2,200萬元﹚。希望在未來三年內再買入約1,600至1,800萬元自住樓連一個車位，以及一間細樓約400萬元作收租用。現時兩人在港並沒持有任何物業。
現時主要投資項目如下：
• 本人去年10月買入澳洲樓，作長遠投資﹙給子女﹚，約港幣280萬元，打算在香港上會七成，已付一成首期，發展商有5%租金保證，2018年初收樓。
• 太太於去年7月買入澳洲樓，作長遠投資﹙給子女﹚，約港幣300萬元，已收樓，已在香港的澳洲銀行上會五成，月供8,000元，租金收入約10,500元。
• 投資級別銀行債200,000美元：槓七成，月收3,200港元﹙已扣融資利息﹚。
• 投資級別美國科技公司債100,000美元：槓七成，月收3,800港元﹙已扣融資利息﹚。
• 非投資級別新加坡上市公司400,000美元：月收17,000港元。
• 非投資級別內房公司300,000美元：月收16,500港元。
• 本地銀行網上債基：100,000港元：月收750元。
• 英國物業基金：340,000港元，供了290,000港元，2018年中供完，月供10,000港元，基金格價年升8%，但輸匯價。
• 供滿現金保險﹙可即取﹚：約300,000港元﹙打算買細樓仔用﹚。
• 兩人合共強積金現值：140萬元﹙65歲才可動用﹚。
• 家庭現金：50萬元。
問：
1. 是否未來一年先買細樓仔？但怕明年加息及經濟轉差。公務員做套房不理想。
2. 繼續用收息方案頂住每月租金，或以現時資金買入1,500萬元以上自住樓及車位自用？
3. 長遠方案？
心急人
答：
我們看看讀者自行投資的外國樓及直債於產出正現金流的效率
全副身家﹙淨值﹚：1.5MIL + 60,000 x 7.8 + 40,0000 x 7.8 + 300,000 x 7.8 + 100,000 + 290,000 + 300,000 + 0.5MIL = 1.5MIL + 0.468MIL + 3.12MIL + 2.34MIL + 0.69MIL + 0.5MIL = 8.61百萬元；強積金資金唔計
7月買的澳洲樓：( 10,500 - 8,000﹚ x 12 / 150萬元 = 2%
投資級別銀行債：3,200 x 12 / 200,000 x 30% x 7.8 = 8.2%
非投資級別內房公司債：16,500 x 12/300,000 x 7.8 = 8.4%
投資級別美國科技公司債：3,800 x 12 / 100,000 x 30% x 7.8 = 19.4%
非投資級別新加坡上市公司債：17,000 x 12 / 400,000 x 7.8 = 6.5%
債基 = 750 x 12 / 100,000 = 9%
明顯利用直債及債基作投資，回報一般在8%／年以上。直債更是到期保本。每月收取淨現金流為2,500 + 3,200 + 16,500 + 3,800 + 17,000 + 750 = 43,750元，勉強夠補貼現月租五萬自住樓的支出。當然讀者在運用投資法門後選擇住「豪」一點，由市值700萬住宅搬入市值2,250萬大宅，成績令人欣喜。擁公務員租住津貼相信是另一原因令佢願意交五萬元月租。由於現已擁43,000元被動收入，萬一聽日唔做野相信夫婦仍能節儉過生活。本文主要是為讀者提供後續理財方案，於考慮到通賬、退休後怎維持生活水平此兩點再作建議。
讀者現時主用直債為自己約800萬元資金產出四萬幾月息，問題係派息不會隨時間上升，另外直債萬一到期下次再投資可以攞唔返同一等回報。故直債或債基只屬中時期投資方案，幫你攪到高息維持三五七年係可以，但要講到退休恐怕今時年收四萬幾，他日貶值得只能勉強維持簡樸生活。要解此難必須令被動收入從買樓收租產出，租金與通賬掛勾齊升跌，已有數十年數據證明。同意公務員唔好去買樓學攪劏房，雖三百幾萬元樓收租月20,000元十分過癮，但有些錢屬公務員不能伸手觸及的。建議讀者夫婦在未來五年每人買間九龍三房收租，例如700萬元預算，首期280萬元，印花稅約30萬元，按讀者月能儲八萬之勢，二至三年即可儲夠首期。他日或政府放寬按揭措施，首期將大幅減少而樓價下跌，讀者買樓收租更能得心應手。建議寧願買兩間700萬元，都唔好買一間1,500萬元收租，原因是萬一要賣樓揸細貨可提供靈活性。同時大單位租務回報低，平民化大屋苑樓房一定有租收，故有此建議。
由於攪唔到套房，讀者不妨只將1/3資金投在樓，其餘做直債同債基。讀者只投了10萬元入債基而唔做疊增，建議2017年小試牛刀疊增套餐A至30%一年去體驗高息回報之威力！既然佢每年都儲到近100萬元，若摸熟套餐A同B及將年儲蓄投入，A提供年30%而B波幅更低而提供20%，5/5分配下令100萬元提供25萬元年息回報，即每月超二萬元收入。換言之，讀者未來被動收入月入可每年收升二萬元。獲得每年加兩萬元人工的收息方法，絕對不下於中六合彩的喜悅。
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