諗Sir你好

我和先生分別46及47歲，沒有兒女。我們有穩定的工作，受僱於不同的私人機構，各人月薪約60,000元。去年經濟不穩，大家都凍薪了，我們跟現在的僱主都建立了長期的僱傭關係，相信工作暫時應該還是穩定的。不過如果經濟繼續變差，恐有減薪的可能。

我擁有一個繼承自父親的300呎一房單位﹙沒按揭﹚，位於西環，市值約400餘萬元，現有親人居住。親人五年後會遷出，之後單位就由本人擁有及可自行決定如何處置。

去年以先生名義購入太古城一個連租約三房海景單位，租約於今年年底屆滿，租金為31,000元﹙因租約為早前簽署，租金現屬低於市值水平﹚，購入價1,300萬元，銀行按揭540萬元，每月供款35,000元。手頭上有現金加股票約150萬元，每月可儲蓄約40,000元，股票的整體狀況只是打個和。

我們在西環租樓住，租金15,000元。原計劃待租約屆滿時收回太古城單位自住，到時要重新裝修，預算都要使一筆裝修費﹙幾十萬元﹚，必要時賣出部分股票。

問：

由於繼承自母親的單位短期內不可以賣出，也不能出租，而我們二人已各自名下有一個物業，又不能再置業，我們應該如何處理我們手頭上的資產方為上算？

希望諗Sir指點

答：

買股票對大部分人而言浪費時間，讀者無必要惹禍上身。讀者於香港而言算係撈得唔錯果批，夫婦每人月入60,000元，名義上持有了太古城，更繼承母親資產，所獲福蔭不少。但是否大到可以比讀者Hold實1,300 - 540 = 760萬元資金去自住太古城呢？我們計一計如讀者賣走三房太古究竟760萬元可以做甚麼。

由於760萬元在技術上是可開立私銀戶口，用作買直債可獲低成本融資。不妨考慮呢個方法成進可攻、退可守之策

目標：某銀行直債。2022年到期，最早於2017/4/5提早@100贖回、即56日後派息贖回每半年派息。

Coupon:6.375         

Offer:100.56%

•若在普通銀行買入後不被贖回，未槓桿前約年收回報 = 6.8%。

•若在普通銀行買入後不被贖回，再槓桿LTV = 60%，年回報約為 ( 6,800 - 720 )/ 40,000 = 15.2%。

•若買入後被即在4月贖回，未槓桿，年回報約為 ( 6.375% x 56 / 365 - 0.56%) x 365/ 56 = 2.7%。

•若去私銀買入後被即在4月贖回，有槓桿LTV = 60%，年回報約為 ( 6,375 x 56 / 365 - 560 - 720 x 56 / 365) / 40,000 x 365 / 56 = 0.05%。

換言之，只要買入後唔贖，最大15.2%之保本回報隨即奉上。當然，唔槓桿有6.8%都開心。至於若贖回由於是兩個月之後的事，距離而家好短，市場參與者都識計數，亦知融資成本大約平都要1.2 - 1.5%，所以你槓桿咗再提早贖回個回報係近乎零 ( 0.05% )，亦即指市場人士睇該銀行揸兩個月近乎無風險，無風險嘅野唔回有回報。

除非有人開錯價。而筆者上述計乘已計出100.56就係合理價，若有人見到低於呢個價，代表有無風險利潤，或者該公司之基本因素有改變，而你睇唔到。

讀者其實佢壓死咗780萬元喺太古城，等於每年少咗780 x 15% = 117萬元收入。佢自己一年先搵得70至80萬元﹙未除稅﹚，所以呢……

明白到住太古城或者是有些香港人的「夢想」。不過假設筆者自己現金仍在低七位數，加上被動收入仍是零產出，那只好把夢想暫收起來，將三房過咗SSD後賣走而先後買入兩間奧運站維港灣細單位，希望等到650萬元入手，兩間首期加埋只需比300萬元，而將780 - 300 = 480萬元資金回籠。

圖：Shutterstock

以上文章刊於《招職》。