問：

本人40歲，太太35歲，育有兩女，分別是四及一歲。                        

主動收入和支出：本人月入65,000元，太太42,000元，月儲25,000元。

資產：

•自住樓：海怡三房半，2014年下旬購入，本人單名，還有一年SSD lock-up period。市價985萬元，銀行借款餘額475萬元，家人借款餘額80萬元。

•出租樓﹙沒申報自住﹚：沙田河畔242呎，2014年下旬購入，太太單名，還有一年三個月SSD lock-up period。市價322萬元銀行借款餘額152萬元，月租收入9,500元，月剩約1,000元。

•債基60萬元，月收3,200元，月收入剩約2,800元。

•股票180萬元，年收50,000元股息。

•現金170萬元，大部分在太太名，大多做定期放在Mortgage- linked account，年利息約20,000元。

•本人11月會拿回公積金現金60萬元。

人到中年，倍感壓力，日感做事力不從心，財政又不突出，望諗Sir能指點迷津，謝！

困局中年上

答：

首先要指出現今是投資的好時間，萬一我們回到高息年代﹙例如利息高至9%﹚，預計幾件事將會發生：

1.原本你見到而家買賣中的直債之價格將大跌。因聯邦儲備息率高達9%而現市面的直債只派5%至10%不等。基於聯儲局貼比銀行的息率與銀行定期相近，既然銀行定期都有9%，那你還會買債麼？

2.當然債券不會消失，只是市場需要湧出一批派息10%至20%的新債券。因為精明的投資人求的是在無風險利潤之上的回報，而此回報率建基在聯邦儲備息率之上。因此息率是很多投資物去定價之錨，所以每次美國議息都咁重要。

3.債券派高息加重了企業營運成本，市面出現通賬，更將通賬推至惡性。各位在2000至2020年累積賺了的錢，購買力即時被洗刷。講得白一點，你廿年咁辛苦工作儲起的500           萬元本來打算安穩退休，誰知你退休時搭程地鐵都收80元。若你認為呢件事無可能，那請維持此思想。

4.供樓貴，公司盈利不高令股市升唔起，債又唔掂。到時你要賺錢比而家更難。

因此，各位如要處於上岸狀態唔再搏，建議要成就兩件事：

1.在香港入手用美金計價的資產，產出每月收入等同閣下退休前支出。而產出的月入是可勉強同通賬掛勾的。觀乎現今哪項資產能產出與通賬掛勾的利息，就只有房產及抗通賬債券，或一些同HIBOR或LIBOR掛勾的直債。不過，直債能派息之先決條件是公司不倒閉，那還是靠政府或自己手上有樓收租好。

2.在世界另一地方成功儲存資產。先決條件是該地不用美金作主要貨幣，而貨幣同擁世界十大主要成交地位的。這亦是筆者在脫歐後仍看好美鎊之原因。

睇返讀者，出租樓產出現金流1,000元，債基2,800元，股票4,166元月，一個月共7,900元，相比佢家庭月支出82,000元，只佔9.6%。而由於讀者將進入人生的龐大支出期，即要面對子女升學加上父母離世各負擔，故如維持現有模式理財將不會成功「脫軌」再上一層。建議將何畔樓賣走，套出金額322 - 152 = 170萬元。如看倌或讀者有其他家人未有樓在手，不妨轉比佢地再用買樓003方法按爆八成，可套105萬元之餘亦不用付雙倍印花稅約16萬元。

由於河畔是清一式細單位，雖早年升幅強勁，但之後不看好。賣樓套回錢之後不妨選好區份轉手買三房。讀者強在借貸力而弱在低現金水平，故靠儲樓過世是好路徑，更應幾年後考慮儲到英國去。估計套出170萬元後要動用110萬元去入手500萬元左右的三房，剩60萬元現金留袋。

另一要點是將股票投資轉做期權投資。若讀者有考眼光之興趣，用期權一樣可以，更可將原本180萬元放在股票市場的錢取回大部分，但如市升回報可一樣。錢不宜長放在股市，原因：

1.長放錢在股市等於令自己筆錢日日冒風險。而你想賺的升幅是係幾個月先見一段的。

2.要Cap股票升幅，可用期權，不用買股。期權金之投資額只為買正股的1/10。那省回的9/10可以買債收息提高現金流。

讀者按現時條路行落去不見有起色，請參考本文改變方向。

以上文章刊於《招職》。