諗Sir 你好

拜讀你個案分析已一段時間， 對你之見解及有話直說之態度非常欣賞及佩服， 希望你亦能為我目前之狀況作出分析， 以求突破。

問：

背景：

36歲，月入75,000元， 現持有一市值850萬元自住物業， 貸款尚欠430萬元； 一市值500萬元物業， 貸款尚欠320萬元，以及一位於深圳物業，市值700萬元，貸款尚欠100萬元， 淨租金收入5,000元；另現金及股票約30萬元。

丈夫37歲，月入 48,000元， 現持有一市值600萬元物業，貸款尚欠200萬元；一汽車貸款，尚欠15萬元。

每月儲蓄：約15,000元

育有兩名小朋友，尚於幼稚園階段。

理財目標：

– 長期：上述物業，其中一項打算用於小朋友將來出國讀書 ( 屆時變賣套現 )

– 退休後一生三宅外， 仍可以債收取被動收入

– 短期：由於想與父母同住， 希望可於五年後能變賣丈夫所持有之物業後，於沙田購入一四房單位

– 自知現金水平低， 亦因現家庭開支頗大，每月儲蓄水平偏低。如何可以產出被動收入？

受制於目前樓市政策及我們現金水平低，感到短期目標難以實現 ( 與老人家同住，不想行租養租方法 )，冀諗Sir能不吝賜教，以突破目前悶局。不勝感激！謝謝！

祝 安好

答：

想住四房而家多數唔諗買，除非認為一百幾十萬元現金只屬小數目。至於讀者因要同老人家住唔想租只想買四房，那就現實看看自己銀包。誠如每朝你趕車返工，就是面對著現實。唔想再咁落去？利用我在Blog講解之技巧去挾持租客又或成為債主是一個方法，自己搞盤生意出嚟係更長久的解決方法。至於在買四房而言讀者仲有個選擇，就係賣咗大陸樓套700萬元出嚟，喺讀者月入75,000元加老公48,000元之下，總借貸力為1,590萬元。現時只用了 ( 430 + 200 + 120 ) ~ 約53%。借到爆爆再加賣咗大陸樓嘅錢貼晒做首期，計到係可用盡全副「武力」上平民版四房的。

平民版四房假設係1,600萬元市價個隻，如入手者無樓在手佣金加印花稅都要80萬元，有樓再買四房千六個，那只好替庫務署多謝你，200幾萬元印花稅就咁收咗。即如有「人頭」下未計搬運同裝修，基本肯定咁搞一搞一百萬元難免。於現時市面租平民版四房只需三萬幾元有交易，計到買四房之Transaction cost已夠交三年租咁滯，再睇埋而家一千萬現金已可定期收成廿餘萬息 ( 因港元定期已升穿2%p.a.)，咁嘅情況之下梗係Hold死細樓然後自己再租大屋住。當然閣下如一百幾十萬元只屬少數目，買樓當打賞吓班經紀梗係贊成。

讀者現手上財富全屬「紙上富貴」，相信不少港人都係咁，靠樓價升而令自己「富有」，真正要用錢就當拎300萬元現金出嚟都頭痕個隻。好明顯，讀者就要將樓加按去「拎錢出嚟」，同時為今輪樓市升浪鎖定勝果。因日後樓價就當跌了，按出了的錢只要維持有租客幫手供樓，業主等於早咗有舊錢使，供樓錢嘅責任留比租客。當然明白樓有空租期，這亦是窮筆者和不少人跟大隊，主用住宅收租之原因，有錢人當然用旺鋪收租啦！工商廈空租期比住宅長，資金不足者或初心者宜由住宅入手，只要是大屋苑的住宅，你肯減些少就有人肯租。但租Office做生意，經濟差時真係可以好耐無人睇盤。

讀者老公間樓可以按100萬元，而深圳樓估計按到三至四成應可以 ( 詳細要去內地銀行，或香港中銀都有機問到內地樓加按 )，兩間樓加埋有三百餘萬元，筆者認為佢用收息101的方法行債基收息比較合適的，原因：

1. 老公老婆都買晒樓，再買樓要付重稅，所以唔諗香港樓住

2. 海外樓就當升咗都難加按套錢，因收入在香港而物業在海外，很難做到按揭，就當得都係一間起兩間止。而買樓就係為咗賺埋佢嘅抵押力，亦即表示唔借錢買海外樓不值得。你若看好一區發展，買股票可獲更大升幅，佣金支出更低。

3. 讀者資產太偏向樓房，應為自己資產配置適量加入股同債。

將加按出的400萬元投入債基再疊增，年收12-15%，月入可增40,000至45,000元╱月，而加按後按揭供款只增了400 / 259 ~ 15,500元╱月。一來一回多了25,000元被動收入，可津貼自己租四房或儲起佢提升現金水平。

以上文章刊於《招職》。