問：

諗Sir你好

我們是一對80後夫婦，希望可以做到財務自由，女兒出生後更妙想天開希望可以做全職媽媽，知道被動收入重要，想實行一個五年計劃。本人和先生33歲，兩個女兒﹙兩歲及剛出生﹚，以及三大長老要供養，背景如下：

•本人同先生是專業人士，收入穩定，月入本人5.5萬元及先生8萬元左右，年底一至兩個月花紅。

•租住北角屋房約22,000元

•有1.5層物業。一層半山30年單幢樓，現值約800萬元﹙樓按欠490萬元，月供20,000元﹚，收租23,500元。一層和家人夾份的鰂魚涌舊樓約525萬元﹙樓按欠160萬元，月供13,500元﹚，收租13,000元﹙每人分一半﹚

•高息債券約150萬元，每月淨收入約9,000元

•股票 + 現金約20萬元

•四人三長輩開支約80,000元

•現時每月儲20,000至30,000元

問題有幾個，希望指點：

•希望三年後做全職媽媽，被動收入增加到30,000元，應如何部署。

•賣出半山物業，在北角購自住物業﹙約1,000萬元﹚，不知是否太妙想天開？抑或賣出半山物業用作入PB 門檻。

•想增加被動收入，但不知從何入手。

讀者KK

答：

已經答咗1,318個個案，99%的人都係問點樣幫自己致富或改善自己生活。知道不少網民話筆者淨係識教人加按樓，而「好不幸地」本案讀者亦需作此動作，原因：

1.讀者格局「睇落好食實在無乜剩」，筆者來回睇咗佢問題幾次都只掃到夫婦手上夾埋有170萬元現金，等同佢地報稱每月可儲二至三萬元﹙用平均月儲25,000元去計﹚之68倍。於33歲剛成家及置業的家庭而言尚算合理，但如想老婆五年內唔做野？得170萬元去投資以Cover老婆專業人士成五萬多元的薪金，真係好勉強。

既然手上現金唔夠，就緊係加按啦。

2.將樓加按去換錢實是下策，若然閣下認為自己執行力、演說的感染力、親和力都好，加上智商在一定高讀數﹙唔使超120的﹚，不妨自己做生意搵錢。正所謂人人都有過做老闆的夢想，你係有料，就唔使繼續睇呢篇文章。

3.當然炒野唔做野亦可致富。近月湧現不少課程教人成為全職炒家，筆者自己公司就唔會開辦。愚見是成功的全職炒家萬中無一。此人需要聰明加上心理質素好，但筆者作為一個家長，就發現通常資優的小朋友都伴隨心理上缺憾。很多智商好高的小朋友，或世上共知的天才，其實都係自閉。正是皆因如此，筆者都好寄望可找到一些智商高而臨場應對又叻的人，仲要係對股票有興趣可日日炒。

4.所以唔係筆者唔想建議除加按之外的搵錢方法。因我都唔想你跟我做生意一齊「攬炒」，你還是加按吧！筆者亦唔算一個成功的生意人。

5.掉轉來說，趁後生比些少首期買樓去屈租客交租比你，利用10年計時間去致富，已經是最易最穩陣的了。樓價雖然會下跌，但你在香港能找到個除此之外更保證的方法嗎？

鰂魚涌舊樓困死525 -160 = 365萬元而年收租13,000 x 12 = 15.6萬元，表面回報為15.6/525 = 2.9%，現金流產出效率細過零，不屬好投資。如可以建議將自己寶貴買樓名額拆出，取回一半約180萬元自作投資用。180萬元可積極學睇樓同選盤，簡單可用450萬元買河畔或粉嶺中心，400至500萬元樓在該區收13,000至14,000元月租是市價。換言之，讀者用525萬元樓先可以收13,000元租是浪費。更進一步，不妨把河畔或粉嶺中心分租，即唔改建或只用木間房，一間兩房租比三個租客，租值可提升至15,000至18,000元都得。香港人投資有時要「反轉張地圖」睇。就以粉嶺而言，在內地人眼中是深圳與沙田之中心點，入市區或返大陸都方便，加上香港正在建構兩個新口岸，值得留意。

再進一步當然是劏房，400萬元樓花些錢裝修，收22,000元月租是可以的，計到八成上會供就是12,000元按揭月。當然偷偷地將樓去供加僭建，唔曉唔好做。或者有執行力、有親和力及智商者都唔好做。但如果做咗？80萬元首期加20萬元裝修，即100萬元投資換取22,000 – 12,000 = 10,000元正現金流一個月。那讀者180萬元在買樓用掉了100萬元，剩下的80萬元可用收息101行債基疊增收到爆25%一年，即收息約每月16,000元，就咁已完成26,000元月之正現金流目標。

如果執行收息及收租法都收唔到26,000元，留意手上170萬元資金全未動用。筆者做咗個開頭，預料必懂跟進。

圖：Shutterstock

以上文章刊於《招職》。