問：

諗Sir 你好

小弟情況如下：

本人40歲，一家四口，住兩房單位。小朋友漸大，心想日後始終會唔夠住，不如早啲換屋，早啲開始個Project。

太太是Full time mother，我就月入大約50,000元。現在住的是自己單位 ( 與太太聯名，銀行現在估值550萬元，尚餘貸款100萬元，每月還款7,000元 )。想換個大約700萬元的三房單位，但舊屋的利息真的很低，出租每月都可收13,000元，所以真係唔想放棄。

請問你覺得把現樓加按可行嗎？但因就算加按之後，也只能套出150M ( ( 5M x 60% ) - 1.5M )，唔夠比新樓的首期。另外如果要孭兩層樓，可能過不了Stress test，再加上我還有一個110K的Car loan。

我無乜投資，主要在Unit linked的保險，另外現金大約40萬元。

請問在現時的辣招下，利用債券收息去養租可以嗎？還望賜教。

謝謝

答：

讀者情況很典型，因政府辣招令換樓需付高印花稅，市民需急謀另策去解決問題。讀者看了些少Case之後應找到初步答案，就是賣細換大對很多人而言太危險，將舊樓加按再將舊樓租出，然後將舊樓轉用途提升借貸力，再將按得資金收息，把利息加上租金收入去租更大房屋去改善居住環境。條數有咁計：

550 x 50% – 100萬 = 套得175萬

175萬用作收息15%，一個月收21,800元

550萬樓轉做出租房，假設租到13,000元，總借貸力可升至 ( 50,000 + 13,000 x 70% ) / 10,000 x 50% x 2.59 = 765萬

收租13,000元加收息21,800元，令讀者有34,800元預算去租三房，大把選擇！交完租仲剩成萬銀月月儲都得。而家700萬樓的租值約20,000╱月吧。

此做法省下買三房的從價印花稅，為26.2萬元。慳呢個數都夠租成年樓啦。何況原本兩房未甩，假如樓價升自己都仲可以賺。

誠然看讀者情況要擔心一些事情，例如佢11萬元的Car loan，很傷借貸力。其實平常一些生活上消費，例如買按摩椅或者出張新信用卡而唔用，都會對借貸力有不同程度影響。有些銀行會轉介客戶去會計執靚盤數，會計收費萬餘元，幫助和教的都是此類事情。各位唔想做到或買樓簽咗臨約先撞板而侷比使費？咁你就先道聽途說一下而唔好嚟上我地堂吧。

銀行承認出租樓之租金收入七成為核實收入，業主需要出示已打厘印的租約，六個月租金收入紀錄，轉用途。至於點解咁多人租樓出去都唔打厘印，又或有些人收到稅局文件叫佢補交稅項，究竟稅局係點知架呢？這些需要做個苦主嘅人喺你面前才答得到你！

另一要點是買債真有15%息嗎？誠然如不理風險，同你搞到年息15%係可以的。不過筆者於收息101授課方法是計出風險為先，同學都可在查到風險比率後自己有力衡量眼前投資是否值得。至於有冇10/15/20%一年當然你可以懷疑，不過收息方法尤其債基可月月派息，已10月上課表示最快11月10日已知效果。

以上文章刊於《招職》。