諗Sir你好！本人是買樓101學生，一直是你的忠實粉絲，每天都追看你的文章，又推介給我先生看，希望可感染他多汲取一些財務知識。無奈他性格不愛理財，但又愛花費，對理財此事欠缺執行力。本來我力勸他上收息班，因為他數學比我好，但最後我等不到他自己來上堂了。 

問:

本人36歲，收入28,000；先生35歲，月入60,000。兒子1歲大。本人單名持有一已供完細公屋，家庭理由不會放賣。一家三口住大角咀單幢樓，樓齡八年；早年先生單名買入510萬元，現網上估值650萬元，尚欠270萬元按揭。現有共90萬元現金而每月家庭約儲20,000元。

為了兒子和日後退休之路，我目標為最少買多一層樓收租用。但細公屋已用掉我名額，希望研究如何幫弟弟 ( 佢未有樓 ) 做足文件上車；同時打算用60萬元先試買債基，月收息3,250元。你認為此方向恰當嗎？自知收入及儲蓄一般，請問諗Sir有沒有更好的方向給小女子？

謝謝諗Sir百忙中解答。祝業務蒸蒸日上！

答:

讀者個名比屋企人用咗 ( 用嚟Hold公屋 )，那夫婦怎樣每人一間樓部署退休？讀者努力想前路自然有，就係搵細佬。另外理財是否只可買樓？當然不是的。不過買樓較易掌握，要選中一間適合人住嘅樓唔難，但買中一盤會大升嘅生意比你想像中難。散戶買股票會輸，主要係難敵過人想盡量避免風險之天性，經常贏些少就止賺但賬面輸大都唔肯止蝕。人欲前行，必先承認自己的主要缺點在哪，以及執行對應解困措施。

趁高加按先拎舊錢

讀者弱點誠然是儲蓄率低及現金少，此乃一般港人的弊病。建議讀者應先將自住樓加按去套多嚿錢，應可套到650萬 x 60% - 270萬 = 120萬。按後令讀者得80 + 120 = 200萬現金。有現金如遇市跌，可趁低買吓貨更開心。市升時亦可將少部分現金投入期權或槓桿ETF去少博大。不少人利用窩輪及牛熊證去博大，其一是此等工具潛在收費很高，而收咗嘅錢，輪商會請返靚女主播讀稿去回饋你。其二是有些人買買吓更用大市金去買窩輪再博大，這些近失心瘋的事情為破產埋下伏線。

至於利用股票高回報去小本博大錢，這方法成功率低不好試。相反先付出努力儲到嚿大錢，付首期買樓讓租客幫你一齊供樓儲錢更實際。有些人更肯花心機搞分租，單位回報會更高。分租比搞劏房成本低，我們在買樓003課將作討論。至於細佬做文件絕不是作假，而是要找公司比佢工作，以及出糧比佢，詳情亦在買樓003有提。

離市頂25%付20%首期買夠安全

由於樓市持續下跌數月，不少人問唔買樓又想有租收的選項為何？買債因此應運而生，成為熱討話題。如不行槓桿買債就是派4-7%年息的，但如懂計在規範好風險後做槓桿，回報一年由10-15%絕可做到，這些在修畢收息課程後下一個月已可知道及由月結單賺到。

另外讀者現金達200萬元後，才用60萬元買債基更令人放心。60萬元只佔全資金少於1/3，此投資比率就算遇上大跌市也不令人慌張。相反讀者原想將80萬元當中的60萬元投入單一投資物，此比率就偏高了。至於收3,250元月息，年息只要求6.5%，債基應可滿足到。由於讀者資金只200萬元受限，保本直債唔到佢諗。佢先試吓債基收息威力，以及用細佬名喺跌市離高位跌了25%後才考慮買第二間，因跌25%再付20%首期，表示可抵97年一年跌40%般的跌市。讀者做好買樓及債基兩件事，加上提升儲蓄率後，才再問下步點醫吧。

以上文章刊於《招職》。