問：

本人41歲，太太38歲，合共收入：90,000元╱月，現金約40萬元。現自住物業荃灣市區 ( 爵悅庭 )，12年樓，兩房，市值660萬元，仍欠銀行220萬元，月供約11,000元 ( H+0.7% )，當年向HKMC借85％上會。

1.因小兒剛一歲，希望有三房給予更多活動空間。

2.為將來讀書部署，希望在留在荃灣，甚至搬至校網較多的地區。

3.購買三房是不現實的，目標是租樓，但太太要求不能太舊。

本人有下列的想法，希望諗Sir給予意見。

方案一

加按自住物業至六成，取回現金176萬元。100萬元以太太名義購買大型居苑兩房放租，以租養供。自住物業也放租，約1.6萬元。100萬元投資，目標10％回報，約8,000元╱月。按上述計算，約有1.3萬元的收入。連同原月供的金額，可以嘗試以2.4萬元租用三房物業。

方案二

賣出物業，取回現金396萬元。100萬元購入大型居苑兩房放租，以租養供。200萬元投資，目標10％回報，約1.6萬元。連同原月供的金額，可以嘗試以2.7萬元租用三房物業。

就上述兩個方案，我有以下問題：

1.100萬元的現金，是否只針對大型居苑為目標，抑或舊樓劏房？我初步了解過，荃灣的1XX呎劏房租金只有6,500元，劏房好似不太劃算，而且舊樓也擔心較難上會。

2.100萬元或200萬元的投資，應如何平衡風險？

答：

用返最老土嘅SWOT Analysis去看讀者家庭：

Strength

讀者人工不俗，雖唔係富貴，但夫婦收入共90,000元是難得，以及提供借貸力90 x 50% x 2.59 = 1,160萬元 ( 45歲前及假設零借貸 )。

Weakness

現金少。40歲人只剩40萬元喺身，確實要睇睇是否儲蓄不力，又或老婆收埋咗筆而比驚喜佢。

Opportunity

40歲一代大多受惠樓價升值，讀者如是：賣樓可得396萬元，按樓可176萬元。佢地真係要多謝司長。

Threat

曾經有一位48歲讀者說：「父母醫療支出及仔女教育負擔令我難作儲蓄，希望諗Sir講講如何為兒子部署買樓計劃。 」可見人到35至45歲，咪以為結咗婚經濟穩定易儲錢，使費只會在婚前係最少 ( 如果你少蒲少旅行 )。

解說：

主治讀者「缺水」之象，做法是將樓按爆八成，將爵悅庭甩名及運用買樓003之法把樓市賺幅套出，得660 x 80% - 220 = 308萬元。但由於現借貸仍受480之Cap，故應只套到260萬元，但都比讀者就咁做的176萬元高。如金管放寬按揭上限，更會令套到的金額大於260萬元。

筆者不建議讀者再買樓，按爆後借貸力已用480/1,160 = 41%，但如再加買就當500萬元樓八成上會，借貸力使用率增至76%，屬偏高水平，加上現金少令行動力打折。就當劏房被人發現而需回復原則，讀者都可能因資金水平一般而感肉痛或難行。至於荃灣區400呎實用賣緊400至440萬元，若租出6,000元劏一間即收24,000元╱月，而供420萬元樓若八成上是月供420 x 80%/259 x 10,000 ~ 13,000，扣埋1,000元雜費，月收24,000 - 13,000 - 1,000 = 10,000元，屬不錯水平。當然八成樓上會，有機會被銀行問候，要明規範風險之法。

那不買樓就用按出之308萬元收吓息，建議1/3錢放現金，或Mortgage Link戶口抵銷一半供樓利息支出。另1/3錢加原有之40萬元可投入債基再疊增，約150萬元投入收息101之套餐E收息，或利用再之後的套餐C，收到年息12-15%，即一個月多了15,000至18,000元收入。若把爵悅庭租比人，收17,000元，連同債基收息15,000元，即32,000元已夠喺荃灣租御凱細單位了 ( 最細約945呎 )。當然可慳些少喺綠揚租三房或荃灣廣場三房，既方便而租金在22,000元左右水平。適合讀者。

最後1/3錢可入ETF或Mini-Bond。留意Mini-Bond唔係直債，Mini-Bond香港銀行冇代理，要證券行。而入手由2,000美金至10,000美金，或筆者前幾日睇中隻巴西油公司債，要100,000美金。但100,000美金放係證券行買債，筆者都認為未免有點多，反正門檻2,000至10,000美金選擇多的是，比起香港各大銀行代理之直債動輒要100,000至200,000美金，Mini-Bond是一個保本收息而又低入場門檻的好選擇，至於每種Bond有不同特性加上交易是全自動化靠自己的，所以學好才出擊未遲。

以上文章刊於《招職》。