問:

諗Sir你好，兩年前 (2018年左右) 開始聽你 Youtube channel係股市賺咗一筆錢，本金三十萬左右，賺百五萬左右。本來計劃係繼續股市賺錢，但發覺近兩年愈來愈難買，更有少少停滯不前，所以呢半年不斷聽你同吸收多啲資料，想快啲一生三宅。

講返本人背景，本人29歲，剛剛結婚，我哋都係專業人士，固定月入6萬，年收入約85萬。老婆同齡，年收入約45萬，上年年尾買咗新樓3房(屋企人資助首期) 樓價約1250萬，俾左一半首期，樓寫老婆名，我做擔保人， 25年按揭，兩人現金約90萬，另定期一年人仔100萬，股票約60萬 (按年回報約15%)。本人有稅務貸款約35萬欠款，下年年尾到期，每月供2萬2。 預期2-3年後有小朋友。

希望罰息期 (約2021年年尾) 後放返擔保人名義，想兩年後用自己名買大約600-800萬樓 (如按揭成數不變) 收租保值，請問諗sir有咩方法? (p.s 我哋人工應該每年加5%左右， 除非轉工，但宜家時勢唔好， 都唔想轉工住) 以下四個方案方邊個最方便?

1)  用現金還部份樓按，另外轉為30年按揭，用老婆單名

2)  將剛買的3房收租 (約2萬6-2萬8), 增加老婆收入，用一部份現金還樓按，轉30年按揭，用老婆名

3) 甩我名，轉其他親戚名 (有少少難度，但可考慮)

4) 如有其他方法， 可以分享吓?

謝謝諗sir! 期望盡快聽到你回覆!

王生

答：
三房轉收租要問銀行轉用途，而且租約打厘印及6個月租金收入證明，可以計租金收入之70%幫自己之後按揭易借錢。

稅務貸款大傷個人借貸力，原本夫婦月入~9.8萬，借貸力為98000/10000*50%*2.59 ~ 1269萬。可惜借呢35萬咁少嘅稅務貸款，令借貸力削至699萬，而現已借了1250萬一半，即625萬。此就是好例子，以為份工唔錯按揭大把子彈嘅人，因個人財務安排失誤令自己膨漲唔到資產。

另外做咗人擔保人，買樓毋須付15%重印花稅。因為擔保人非業主，不持有1%的住宅業權。至於甩名可以夫婦之間就攪掂，唔使煩親戚，深化箇中知識在買樓003課程。

買新樓，仲要比5成上會，不如唔買新樓比貴溢價啦。當然買完樓價只要不停升，咁就無問題。

諗sir認為問題不在於買第二間樓，而係讀者整個理財佈局。先講有些少錢嘅中產，留條後路擺錢係外地，好正路。而樓係搬唔走，所以買樓上會比成50%首期，明白只係屋企人俾錢唔使點理，但壓多幾百萬現金又浪費了老婆的首置名，在整個家庭財務佈局而言唔合理。然而單從老婆角度睇就當然合理! 入門老爺即比600萬用自己單名買樓，是不少女孩想遇到嘅事。

所以理財歸理財，如果600萬可令老婆更安心去幫老爺添夠3個孫，1000萬都ok啦，喜事用錢計唔到。但有小朋友後，相信很多港人都同意人生與家庭，將會進入另一階段。結婚其實唔算一個階段，很多無小朋友既夫婦仍可訓到下畫，同婚前一樣的。老婆對老公很多事都可遷就，話哂成年人易攪。不過為咗個仔就會同老公嘈大交。

間新樓係2020-2021年夠SSD期，應仲有考驗。你問諗sir，一定夠三年ssd即沽新樓換兩間700-900萬樓，利用按揭政策加市場錢等佢升上1000萬，而1250萬樓係冇咁既力上。當然讀者要沽自住樓應過唔到老婆呢關，在此建議佢先用30-50萬hkd槓桿債基收息，了解踏入中年有被動收入之好處。然而20-30歲進取些炒股賺錢，可理解的。

現時唔經銀行，經諗sir商談，可投入40萬，借返60萬比你，用100萬投入債基收息7.5%。當然借出之60萬收2%借貸力本，即年12000利息支出。40萬投入之回報為(75000-12000)/400k = 15.75%

唔需要去銀行擺150萬開戶口，幾十萬都做到。仲可以射債基去新加坡開離岸投資戶口收息，免除中國係香港收哂所有美國銀行之風險。

收息課程已全革新，時代已變，需要新方法及內容。