問：

小弟手持兩層樓，其一係自己買，另一係家人買賣形式轉名。如下：

1.位於元朗市中心，樓齡29，買入價220萬元

( 自住 ) 九成按，分30年，每月供約8,000元

2.位於元朗市中心，商用，估價署估價300萬元

( 丟空，但報自住用途，樓齡30，無按揭 )

小弟現時月入26,000元，已進修完畢。自住樓買時更用盡儲蓄裝修，無晒投資，資產只得兩層樓。但自己住，一闊三大，已無儲蓄，更不可能享有政府福利。想問，如果想一生三宅，有冇方法？有諗過返去同屋企人住，將自己買嘅租出去，但新裝修同做九成按揭，可以點搞？因家族因素，轉名俾我嘅唔可以賣，亦唔可以租出去，偷偷做按揭或者可以。如果將來可以租出，商用樓按揭出租又有甚麼要留意？

人窮志不窮書生

答：

兩年前這位讀者月入21K、至今28歲搵26K。兩年前係一個天水圍公屋仔，兩袖清風手持廿萬儲蓄、唯一亮點是搵兩萬肯儲一萬。辛勤至今，起碼撈到間私樓喺手，現在「劍指」一生三宅此目標。明白到今時所建的小康之家其實好脆弱，樓市一跌或令九成上會人士陷入負資產。惟筆者看法是只要人肯踏實，縱有艱難亦可安然渡過。

負資產究竟是否可怕？首先讀者今時人工已26K，個人借貸力為26,000 / 10,000 x 50% x 2.59 = 3.36mil。兩年前買樓借90%即220 x 90% = 198萬。計及兩年前的中原城市指數為117點，即讀者買咗間樓升到高位將為值146 / 117 x 220萬 = 274萬。讀者要成為負資產至少要274萬見頂的樓跌到少於185萬面值才行，即樓市由高位要調整1-185 / 274 x 100% = 32%。計及樓市至今已調整12% ( 2015年9月至2016年2月 )，若要再下調20%才令2014年買樓的借盡小業主成為負資產。咁樣睇如果你再早兩年買而只借七成上會，咁樓市係咪再要跌得「甘啲」先可攪到你比銀行Call-loan？是的，換言之2016要令市面業主成為負資產，基本上樓市唔由高位跌40-50%根本唔會發生。

那若真係樓市由高位跌30%情況如何？留意讀者當年無借盡，現336萬借貸力只用了約185萬，所以安全系數不俗。其他年長及更有能者擁更高安全系數。所以最怕人講你就信，有啲野你要計過數先知。筆者發覺現時不少網媒引用的近代史、就當筆者學未有成也發覺明顯是以偏蓋全的。都係嗰句：「唔好一味聽人講，最緊要自己攪清楚。」

現在應作是將商用樓加按套錢 ( 可套150萬，如自己唔夠借貸力可找人擔保 )，再用所得去收息。昨天在網已提及點用美債收息年回報20%，十分屈機 ( 即150萬投入每年收30萬，月收25,000元 )，當然唔係無風險。但看到2008年海嘯時投資物跌幅只為約11%，判斷為風險可接受。留意商用樓加按只套市值50%，息口會高一點 ( 約3% )。商用樓一般都預咗你租比人，所以問題不大。如屬死地冇人肯租，筆者留意到不少菲傭想租個地方擺野兼聚會，迷你倉未滿足佢地需求 ( 因為要喺屋內吹水 )，而租間劏房佢地覺得貴。咁究竟佢嘅元朗Office可唔可以咁執一執？呢個市場筆者唔熟悉，很需要動手做，邊做邊了解。

( 刊出日期：2016年3月18日 )

By CP Learning