你好諗Sir

希望你能給予一些理財、貸款和上車的建議。以下是本人背景資料：

• 23歲女，大學畢業一年 ( 已還清大學貸款 )

• 家庭式補習老師

• 月入大概80,000至90,000元

• 每月支出約10,000元

• 儲蓄流動現金約90萬元

• 無繳稅及無供MPF

• 現與家人同住公屋

問：

本人一直夢想置業，期望可負擔到九龍區約600萬元的單位，自住／放租都有機會 ( 需視乎家人 )。我明白在無繳稅及無供MPF 的情況下難以申請貸款，但我曾聽說 ( 迷思一 ) 只要向現所屬銀行證明每月有穩定現金存入，貸款成功率會提高，是否正確？( 約每星期用存錢機存入10,000至20,000元 )。如否，如何才能在繳最少稅的情況下上車？MPF方面又應如何安排？

另外，雖朋友曾建議我投資股票，但因為工作繁忙，我偏向較穩陣的投資方式。曾考慮過先用其他投資工具增加首期本金，債基 ( 迷思二 ) 是否唯一較低風險的選擇，或有其他更好的方法？保險公司提供的儲蓄計劃又是否可信？

總括而言，本人深明將所有現金存入銀行是愚蠢的，卻又不知該如何運用這筆儲蓄作更大用途並增加財富，希望諗Sir可以在理財上多加指點。

期望得到你的答覆

答：

作為自由工作者 ( 不少補習老師、的士大哥、全職教琴 ) 的缺點是問唔到銀行借錢，因為冇入息證明，因此第一步是交返稅。咪以為拎銀行簿展示過去一年斷斷續續有100萬元存入，銀行就會手軟，畢竟香港金融機制仲有一定把關能力，出入數多的月結單只會予人洗黑錢之象，絕對無幫助。當然唔係話無月薪嘅人就借唔到錢，例如師奶可行資產證明一途，Show到500萬元資產淨值而年齡低於50歲，就有望借到200萬元。惟看倌可見出資產證明，大拿拿Show 500萬元資產淨值 ( 如果淨值係住宅更要打七折再借 ) 比人睇，只借到少少。知道點安排一份令銀行信服的入息證明就令借貸寬容得多，20,000元人工已可借259萬元。

於林鄭宣布即將就200萬元盈利以下的利得稅減至8.25%後，按讀者年入90,000 x 12 = 108萬元年薪，可開立公司再將其中30至40萬元出糧比自己，而公司可考慮是否將全數教書收入撥入，在扣減些Expense後剩低部分打8.25%利得稅，識做基本上可避走大部分稅，而且合規。當然，納稅一萬幾千少不免，年輕人切勿成為一毛不拔的人，有來往先至有機遇，亦唔好有「繳最少稅的情況下上車」之心態。人人都想省些金錢，富豪都會，不過省錢得過份就會嚇走財神。其實機遇多咗人生亦會更加豐盛。

至於一個人要負擔600萬元住宅物業，工資所需為480 / 259 x 10,000 x 2 = 37,000月入加120萬元首期，呢個唔需要期望，學好後自己識  計，訂晒目標咁行。如唔想比過百萬元首期，可考慮450萬元價碼之新界樓，首期在40至50萬元之間而工資所需為410 / 259 x 10,000 x 2 ~32,000月入。另外提一提，唔係出一至兩個月糧就可找銀行做       按揭，是有個時間的。另外九成上會同六成上會之文件要求唔同，想少首期上會就要攪清楚九成上會的困難及當中要訣，買樓之前就好應準備好晒所要求的文件，唔係簽咗合約先至周圍問銀行借唔借到。至於讀者說甚麼存錢機，不提也罷，佢可以花一年時間存一存佢，自己再問銀行，就有答案。

另外，債基不是唯一的穩當投資方式，REITs、優先股、債、MLPs都可以是投資選擇。

債基：利用發債人每年派息及到期付回本金的特色，一次過買一大堆債令人每月收息。

REITs：大分Equity REITs及Mortgage REITs兩種。當然按行業分類有Data center、Shopping mall、Manufactured home等不同種類。要留意不同類既REITs可有很不同的價格變化。REITs主要是承諾單位持有人獲得大部分的租金╱利息收入，很而獲得政府減少對團體抽    稅。香港的REITs與保險一樣，都係發行人食水深，派息唔高，保險個Plan就爛到唔爛一咪派錢比Sales推。如懂得「翻牆」到海外，會是另一世界。無時間上堂可自行研發。

優先股：若公司倒閉，賠錢順序比債券類低，但又比普通股高。時間用派高息作招徠。

MLPs ( Master Limited Partnerships )：資源類公司若用MLPs形成組成，承諾將收入之大部分派息予股東之下，MLPs獲稅務優惠。因此不少MLPs之ETF都可派超10%息。

圖：Shutterstock

以上文章刊於《招職》。