問：
諗Sir你好
本人希望為兩年後退休的父母策劃資產分布，望得諗Sir指點一二，為將來部署提供意見。父親早年經營生意，幸得好景時投資物業並且樓換樓，資產得以擴張，但經過97年一役之後心態變得保守，但相比其他投資產品仍然傾向以物業投資為退休主要收入。
父親
從事小生意，生意額已大不如前，收入及資產如下：
• 月入約20,000元
• 現金 + 定期：200萬元
固定資產：
• 惠州住宅物業，2016年買入價66萬人仔，現值約120萬人仔，收租2,000元/月
• 惠州公寓物業，2017年買入80萬人仔，現時估計無升跌，收租1,800元/月
• 村屋連地買入加建四層，15年前買入連建築成本約50萬人仔，收租3,000元/月 ( 有限制不能出售 )
母親
家庭主婦：現金 + 定期 約150萬元
胞妹
自由職業者，月入三至四萬元，有報稅
本人
每月收支及資產如下：
• 金融業文職，薪金收入20,000元
• 家人的非報稅生意收入15,000元
個人狀況：
• 年齡：33歲，與女友同居，財致獨立，未有結婚打算 ( *下年初轉工後預計月薪30,000元 以上，同年如有機會再跳槽務求月薪40,000元以上。)
• 資產狀況：
• 50萬元現金/股票 ( 短線持有，隨時可套現 )
• 200萬元MORTGAGE LINK ( 代名持有的家族財產)
物業：
• 荃灣30年大型屋苑三房，2009年買入價250萬元，市值900萬元，2018年加按借450萬元，每月供款15,000元 ( 家人付首期，供樓並自住，本人代名持有 )
• 屯門30年屋苑兩房，2019年初買入價450萬元，市值530萬元 ( 與女友自住 )，首期180萬元，每月供款10,500元 ( 由胞妹名義持有及申請按揭，本人負責供款，為最終受益人 )
• 葵涌工廈單位，家人2008年買入價66萬元，市值300萬元，生意自用，父母退休後放租約月收8,500元 ( 全額付款，代家人持有 )
重組資產目標：
盡可能提升父母退休收入並保持相當的流動資產以令兩老安心。本人自知收入平庸，未能夠撥出更多收入供養父母，還望得到諗Sir的分析，可以令父母安享退休生活。
祝諗Sir 身體健康，生意蒸蒸日上
答：
讀者父親97年投資失利，及後痛定思痛，2008-09年分別買入住宅及工廈，工廈賺10倍，住宅近5倍，清楚說明一旦失利唔係要避，而係檢討再重新出發。不少人自97輸錢後不再買樓，最後資產被大型通賬侵蝕，簡直被政府印銀紙打劫一樣。
在取捨或加入新資產之前，對比下現金流產出效率：
• 惠州住宅物業120萬市值，效率為2,000 x 12 / 1,200,000 = 5%
• 惠州住宅物業80萬市值，效率為1,800 x 12 / 800,000 = 2.7%
內地村屋不流通，先不計，再睇：
• 荃灣30年樓市值900萬元，欠450萬元，即困死450萬元資金加上用供15,000作自住代價。
• 屯門30年樓市值530萬元，困死4.5 - 1.8 = 270萬，即困死270萬元資金加上用供10,800作妹自住代價。
• 工廈市值300萬元收租8,500，效率為8,500 x 12 / 300萬 = 3.4%
綜觀是，讀者家庭相對手上資金，困死了不少錢去獲自住便利。而其餘產出正現金流的資產只有低效率。由於手上現金都有幾百萬，未至於要將荃灣樓可加的900 x 60% - 450 = 90萬元加按出嚟。另外屯門樓不用考慮賣，至於工廈不妨按至五成，套150萬元，但留意老工廈應只可按15年，投資工廈獲較低借貸力應事前考慮。
大陸樓有冇試過賣？估計吓一旦要錢幾耐先可拎得返都好。內地樓無槓桿買入，只係好一般的投資。你如覺中國樓市升，又不槓桿買樓，那何不買恆大呢？恆大近年已升了5-10倍再回。相比債基，120萬投入當買美國國債為主的B餐，年息15%。又或公司債為主的E餐都有10%年息。120萬投入獲10,000元息一個月 ( E ) 或15,000元息 ( 用B餐 )，對比只收二千蚊租實在好不少。當然祖國好得很，留些少錢喺入面支持下一定要，但唔好全情投入啦。
可用10萬元現金投入債基，先不槓桿，看看6-9%年息是否穩定。其實在這個PK年頭，債基個表現你都收貨，那之後相信更易收貨。息將會減，部分債市已轉得興奮！2018年入年股市跌，但債基大部分仍升只少部分見跌數個%，讀者可買些少先觀察吓。
過得三至六個月，應已收三至六次息可考慮是否加碼，可加至80-100萬元，夠銀碼做槓桿式的，令息上升至10%之上。不少人認為知道喺邊買或買乜就搞到，其實面前賣比你那個持牌人，有否很高效率同你實行方案你都唔知。所以筆者收息101授課角度是要知點買先慳錢，點做先至唔使出出入入成世繞圈佣就比晒人，這些分享只有行內人才可說明。
筆者相信收得高息一段時間，父母自有新的想法，現金流自能提高保障退休生活。直債由於全場門檻高，雖保本但讀者不能行，先做好債基吧。至於再拆名買樓，自己實力不足，唯有收住息等。
