問：
你好
我最近苦惱應否買多間樓作投資，希望諗Sir指教。小弟已婚37歲，月薪5萬元，太太月薪1.8萬元。2012自己名買入將軍澳兩房自住私樓，按九成，現尚欠按揭約270萬元，現樓價巿值635萬元，現持有現金95萬元，有小孩一個。想問：
• 應以甚麼投資策略去增值？
• 怎利用近日新政策便利去如按多買一間收租樓，用太太名可否做到按揭？
• 知道老師認為將軍澳沒投資價值，那應買何區樓？
• 投資股票收息較適合嗎？利用IB去投資按出嚟嘅錢適合我嗎？
十分感謝老師寶貴時間，先祝老師生意興隆。
答：
一些人曾受惠於政府政策，大家要明白，好似讀者就是一例，靠政府2012年扭曲按揭政策只讓600萬樓上足八成會，400萬樓上足九成，令細價樓爆升。將軍澳樓當年可能只付30-40萬元首期而現時放賣回錢635 - 270 = 365萬元，即將原本幾十萬首期賺翻了十倍，這只有槓桿幫到你。如果唔係賣自住樓難？如果唔係搬屋難？一個打工仔有幾何會坐住個槓桿物單邊買咁耐？通常你買股票贏粒糖就走。大賺是因銀行貶值，政府為解決問題就濫發錢，你買樓就是借錢變相沽空銀紙。
不少港人明白此理，即主旋律無變，就會明白為何要買樓。若買中好區份，會比將軍澳升得好。若買中獨特間格，升幅又再比區份好緊要。選住宅就是「間格 > 屋苑 > 區份 > 經濟大環境」。這在近2,000篇免費個案解答內提過幾次。所以Importance of location不只說區份，而是就近你的Location究竟有否同一類型單位取代到你。經紀同你講邊一區好，因為該區內總會搵到很多Fit盤比到客人你。但他們不敢說間格更重要，因為同一間格又同區的，一賣咗好難返第二個，咁講佢咪最盡只做到一個客生意？！
這幾年發展商狂建細單位，然而有能力的打工仔都想搬三房。你睇筆者本Blog發問個案的人，或看倌你：都是有能力的！沒能力的，筆者自沒緣認識。很多個案都不約而同問點換三房，因此九龍區平民三房，在2017-2019年筆者都說可買；現在買未算太遲，但買咗嘅學生都步入收成期。當然預算不夠換新界三房都可，有些新界地方客源唔錯，屋苑條件也利佢上升，這選取單位過程在買樓001/003已授。
讀者行「一拆二按爆八成」，即可將635萬元之80% - 270 = 238萬元套出。由於夫婦其中一人已無樓，就可八成高按揭上會。238萬元新錢夠上700-800萬新界三房。或者自己住三房而原本兩房借比朋友住，又得，更符合換樓客需要。當然借比人的法律風險及安全做法，要理解。
買樓後剩幾十萬元，加手上95萬元，同意可做些投資，利用IB網上買REITs或債或ETF收息，筆者認為識睇就容易，做可以自己DIY試試。不少用了IB買股但返嚟求助嘅個案，大致是：
1. 不明白怎研究一隻股份之Market depth，買咗投資物但慘放唔出被套
2. 跟人買想抄功課，但不明白投資物本身是甚麼，見人買就買。最大問題還是買了應當幾時走呢？有否實在方法因應市況判斷。用得IB的很多人是用電腦駁入去利用程式決定交易的
3. 未明交30%股息稅
4. 連香港證券行都未用過就開始投錢去美國券商買股，甚或衍生物，一些基本如提存錢都未懂就買，最後又要筆者同事幫手應下執手尾
筆者自己不會存多錢入IB，戶口不會超20萬美金，原因是2008年倒閉的券商為數不少。如果是血汗錢為何因平佣而選擇唔安全的地方？該系統只要為富有經驗及常做交易的投資者設計，如果想學新嘢又挑戰自己，可以一試。
筆者認為讀者後生幾件事都可試，你可以聽筆者講邊件事我認為好，筆者亦會同時叫你有甚麼可以試，因為你眼見印象好過我開口勸你。只要道理真確，就可重複驗證。約150萬現金其中60萬投入債基，留在香港的銀行月月收息。買例如美國國債為主的B餐，15%息同意唔少嘢，但不少收息101的師兄師姐已收了，反正派息一個月都成6,250元，收息101的學費只4,900元，你若唔同筆者Make a deal，當然可自力搵方法。至於IB可以去開一開，Default mode要埋槓桿吧。由於美股買一股都得！ 所以投十萬港元入去可以了。你自己選些美股買，或者睇睇報紙有邊個美股專家，能予精準貼士。
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